lunes, 15 de octubre de 2012

¿Perro muerto o Burbuja inmobiliaria?



Por: Elvis Occ



En el 2004, un departamento nuevo de menos de 70 m2 con 2 dormitorios en los linderos de Barranco y Surco costaba 28,000 dolares, hoy esa misma propiedad cuesta casi cinco veces mas. El precio promedio ahora mismo de un dpto para una familia chica en Lima pasa de 100 mil dolares, sin embargo por casi lo mismo Ud. puede adquirir un condominio de regulares dimensiones en las cercanías de Las Vegas-USA. ¿A qué se debe esta diferencia tan ridícula? ¿Burbuja Inmobiliaria?

Según los entendidos, es la demanda por vivienda y la falta de oferta el que ha disparado el precio de las propiedades. Otros arguyen que es la excesiva facilidad con que los bancos otorgan prestamos. Algo similar a lo que sucede con las tarjetas de crédito. Yo sostengo que es una muy peculiar combinación de ambos factores, demanda no satisfecha más crédito fácil estimulada por el Estado. Sin embargo es de tomarlo con pinzas.

Para que una vivienda se valore necesita tener una buena ubicación. Tome su Iphone o celular de plataforma Android y haga el siguiente ejercicio. Utilizando su app. de Geolocalizacion, trate de ubicar los servicios mas cercanos a su propiedad: bancos, colegios, universidades, restaurantes, hospitales, clínicas, malls, comisarias, clubes, cines, supermercados, avenidas principales, Metropolitano, tren... y lo más importante, su centro de trabajo. ¿Están a pocos minutos? ¡Magnifico! Ahora averigüe el indice de criminalidad, contaminación, servicios municipals etc... ¿Aceptables? ¡Excelente! Ud. tiene una casa con una ubicación que vale oro. Sin embargo hay un factor determinante que Ud. y yo no controlamos: ¡La situación politica y económica del pais!

Si el sistema económico se deteriora (Europa quiebra, China se frena o EEUU sufre una segunda recesión) las exportaciones caen, la minería se retrae, el Ing, López se queda sin trabajo, las tarjetas de crédito se pasan del limite y la cartera pesada de los bancos empieza a crecer porque las deudas no se pueden pagar, entre ellas la del departamento que ud. compró. Si a esto le sumamos que el préstamo es de interés reajustable y la tasa del BCR -que solo sabe subir- continua en subida, tendremos la receta perfecta para un "crash" inmobiliario. Sin plata para pagar préstamos ni para hacer prestamos, adios a las ventas del nuevo conjunto residencial de 300 Depts. en Carabayllo. La industria constructora entraria en panico.

La demanda de vivienda en los distritos de élite hoy es casi inexistente, solo hay que ver los edificios vacíos en Miraflores o La Molina para comprobarlo. Las constructoras ahora han puesto los ojos en los conos, especialmente aquellas áreas donde hay fácil disposición de agua y terrenos. Grandes complejos habitacionales ofertan mini-casas con una exigua cuota inicial y prestamos fáciles de adquirir porque en su mayoría son otorgados por los mismos bancos que financian los proyectos con un alto interés, o sea comen a dos cachetes, y por si eso no fuera poco, el mismo Estado le entró al negocio financiando construcciónes y compras a través de Mi Vivienda, el cual va camino a terminar como un escándalo marca "Banco de Materiales". Lo que no saben las constructoras (porque aun no ha pasado) es que si el Ing. López no pudiera pagar las cuotas de la casa y la perdiera, él se iría a vivir con sus padres o rentaría algo más barato. En Perú -en su mayoría- no tenemos esa cultura de compromiso y respeto para con lo acordado.

Me lamento no haber comprado ese departamento en los linderos de Barranco y Surco por 28 mil dolares. Hoy lo hubiera vendido por cinco veces su valor inicial, superando largamente esa maxima inmobiliaria que dice que si en 10 años has recuperado la inversión, entonces la propiedad tenia un precio justo; si en menos tiempo, estaba subvalorada o en más tiempo, estaba sobrevalorada. Así las cosas, a los que tienen una propiedad quiero decirles que es un magnifico momento para vender y a los que no tienen casa, quizás no sea el mejor momento para comprar, a no ser que consigan un préstamo de alguna entidad del gobierno (programa social con "inclusión") y que cuando no puedan pagarlo, el partdido de gobierno les condone la deuda, para ganar mas votos.

¿Burbuja inmobiliaria? SI! ¿Cuando? No se sabe con certeza pero las señales ya comienzan a darse: sobreprecio, créditos fáciles, departamentos que no se venden, construcciones apresuradas fuera de Lima etc. y si el gobierno no apura una suerte de reglamentación nacional en cuanto a las finanzas, ventas y construcciones en la industria inmobiliaria se viene un desastre económico de dimensiones escandalosas y consecuencias nunca antes vistas. Hablando optimistamente, claro.